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任志强未来超大城市会增多房地产不会下行

发布时间:2021-01-21 16:25:39 阅读: 来源:镍合金厂家

任志强:未来超大城市会增多 房地产不会下行

今日,任志强在某论坛上再一次力撑楼市,他认为城镇化速度是不可抵挡的,未来中国特大城市会不断增多,“千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多”,因此他认为未来房地产市场不会进入下行通道。

以下为论坛实录:

我讲几个和市场有关的问题。一个是关于城镇化,在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。美国从50%的城镇化率到70%,用了四五十年的时间,因为那时候的工业化程度比较低,所以农民没办法从农村充分解放出来而进入到城市去。城镇化不是因为政府主导,把农民搬到城里去,是因为农业生产结构,包括自动化、播种机、化肥等等,让农民不再需要在农地里头待着,解放了大量的农村剩余劳动力,进入城市其它产业。

这个表下面列的是亚洲的相关国家,日本、韩国和马来西亚,它们从50%到70%的城市化率大大缩短了这个时候,大概就是10年到15年左右。为什么这个差距这么大?并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达,而是历史证明,当工业化发展到一定程度之后,城镇化变成一个不可抵挡的趋势。

中国在最初的时候,从1978年到1996年这段时间从20%增长到30%的城镇化率,大概用了15年,这段时间恰恰是我们正在进行工业化的过程,正在把农民从土地中解放出来的过程。而这个时间的农民并没有脱离农业,仍然在从事城市中的农业劳动,比如说进城换鸡蛋、进城卖农业产品。第二个发展阶段我们只用了7年,也就是从30%到40%,这段时间是邓小平南巡讲话之后,让农民可以进城打工了,脱离了农业生产。南巡讲话之后,允许一个人可以有更多的雇工。而从40%到50%也用了七八年的时间。后来还有20%,我们估计也是15年左右的时间,和日本、韩国的速度差不多。如果充分市场化,我们城镇化率的速度还会加速。

我们现在的矛盾是因为户籍制度问题,而导致我们的城镇化发展速度是受阻的,它不是一个市场化的办法形成的。所以城镇化没有取得一个正常的发展过程。大家都在谈二三四线城市,一二三线城市的差别,我们可以从城镇化率看出来,一线城市城镇化率最高,二线城市差一点,三四线城市差得更多。现在仍然是这个趋势,大家仍然往大城市跑。但是当他的户籍没有办法随着他迁徙的位置而转移到大中城市的时候,他只能还在户籍地留一套房子,就像农民把更低留在农村一样,他把房子留在小城市,所以我们看到三四线城市有很多空房子,那些空房子不等于没卖,也有可能他认为那个空房子就是他的家。我们家雇了个保姆,跟丈夫离婚了,她有一个儿子、一个女儿,这两个人住在北京,但是各有一套宅基地,于是她这个完整的家庭在农村有四套宅基地,丈夫有一套,她离婚以后有了三套,因为儿子、女儿都跟她。女儿和她在北京工作,老公在烟台,儿子现在也在北京工作,他们在北京也有一套房。同时在农村还得占三套房,其中他们拿两套房子换了旁边一个镇里的小房子,这个变化过程会长期存在。他的户籍转不到北京去,他们一定会在家里留一套宅基地,留一套镇里的房子,他们永远会在那里保留一个根,因为大城市要把他们轰走的时候,他们就得回去。

那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢?大家觉得北京是人口密度是最高的,其实不是,但是核心区的人口密度很高,超过了伦敦、东京、纽约。因为我们所有的重要的设施都在核心区里头,那里的人口密度很高,但是摊开来看,北京的建成区人口密度非常低,全国倒数第四。但是为什么陕西这种地方的人口密度那么高?因为它中间没有大城市,它的城市建成区的范围很小,所以在城市化发展过程中,人都集中在那里。例如宝鸡、延安,这种城市你会去吗?大家都往西安挤,所以造成它的人口密度很高。

我们再看看城市土地关系。从1990年到2012年,我们的城镇建成区的土地从1.2万平方公里变成了4.5万平方公里,占国民经济的4.5%。但是我们的人口呢?当城市土地增长3.5倍的时候,我们的人口密度从279变成了2301,增长了8.2倍,这个城镇化速度是不可抵挡的。有人最担心的就是我们有没有这么多需求,城市人口的移动就是需求。千万级以上城市的人口亚洲有16个,中国有6个,1950年的时候只有东京一个,东京那时候1000多万人,现在到3800万人口,那时候他们拼命修高铁,希望把东京的人转到大阪去,结果大阪人都跑到东京去了,就跟中国非常想搞京津冀一体化,希望把北京人弄到天津去,结果天津人都跑到北京来了。再过几年就全是大城市,中国千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多,你能说房地产市场就变成下行通道吗?我不认为。

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