SOHO中国业绩大幅下滑潘石屹为什么还说转型非常成功

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面对连续的业绩大幅下滑，SOHO中国掌控者潘石屹夫妇却对外宣称，他们历时三年的转型计划已非常成功。

3月8日，SOHO中国发布2015年度业绩报告，截至2015年12月31日，公司完成营业额9.95亿元人民币，同比大幅下滑83.68%；同期净利润5.376亿元，同比大幅下滑87%。

不过，业绩下滑之外，SOHO中国的2015年也有其他亮点。由于持续推进业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变，2015年SOHO中国租金收入约10.52亿元，相比2014年的4.25亿，大幅上涨148%，公司2015年新出租物业达到28.78万平方米，完成预期目标的128%。此外，公司2015年毛利润率约为74%，相比2014年也提升了24个百分点。

“我们的转型是非常成功的。”在香港、北京、上海三地同时召开的业绩发布会上，SOHO中国CEO张欣用肯定的语气回复记者提问。虽然业绩出现大幅下滑，但租金收入的增加和毛利率的上升，让这对夫妇对公司的转型非常自信。

自2012年潘石屹公开宣布转型以来，围绕SOHO中国业绩下滑与转型困局的疑问从未停止。SOHO中国的转型初衷源于潘石屹夫妇对中国经济形势的预判，当时他们认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。而在过去三年里，互联网的兴起和消费产业提升也确实成就了一批数量庞大的消费能力极强的中产阶级。

但面对销售额从百亿下滑至如今的不足10亿，SOHO中国在“下坡路”上滑的太快，其“为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式”的新定位，也不得不面对更多的质疑。

SOHO中国在去年启动SOHO3Q项目，并联手绿地、链家等企业，深度挖掘租赁业务潜力，但租金收入还是难以追赶整体业绩下滑的速度。对此，张欣认为，过去做销售型物业确实利润很大，但公司拥有的资产却很少，现在SOHO采取全部自持，资产本身还在不断升值。她表示，随着新项目的落成，租金收入还会进一步增加。

SOHO中国目前在全国持有近170万平方米的物业，几乎全部分布于上海和北京，目前SOHO在这两个地区还有三个项目处于在建状态。面对目前全国写字楼市场供应开始过剩的局面，潘石屹认为，北京上海的写字楼租金上涨速度还是相当快的。他举例称，北京望京SOHO项目测算可实现盈利的租金定价为3元/平方米，但实际项目建成后最低租金没有低于6元的，现在已经超过了10元。

此外他还提到，随着“京津冀一体化”宏观政策的推进，北京的办公用地供地将会持续缩减，这表明他们手中的资产还将继续增值。

不过，即便高喊“自持”的转型口号，一向嗅觉灵敏的潘石屹也不会放过目前楼市火爆的机会捞上一把。他在发布会上称，SOHO将在最近出售一些非核心区域的持有物业，出售的首个项目是位于上海的SOHO世纪广场。该项目总建面42万平方米，租金已经达到每天10元/平方米。潘石屹说，无论怎么定价，这都要比上海销售住宅的回报率要高得多。

“能赚钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”在回应出售资产问题时，潘石屹略带玩笑地说。SOHO中国总裁阎岩随后表态称，公司目前对于哪些物业出售、销售比例多少，并没有一个既定目标。“很多以出租为主的公司，都会进行资产调整，只要对公司有利，我们都会尝试。”

谁都知道商业地产自持难、慢，销售易、快，尽管目前SOHO3Q在北京和上海已建成11个中心，超过一万个座位投入使用，并发展了超过三万多会员。但想凭此在短时间内扭转业绩整体下滑局面依然困难。而SOHO目前在北京上海的许多物业都处于核心地段，如果销售闸门打开，意味着业绩会在短时间内迅速回升。

此外，在扩张方面，SOHO中国也非常谨慎。即便公司目前手握90.12亿现金，但张欣表示并不会在拿地上过于激进，也不会冒然收购别的项目。她表示公司转型之后，真正的增长空间将来自于3Q这类业务，而这类轻资产业务并不需要企业手握太多现金。

90多亿现金如何使用？张欣在此前接收媒体采访时称，面对港股低迷和国内资本环境不断改善，公司的资金现在更多是拿来回购股票和债券，以提升资产价值和调整债务结构。SOHO中国过去一年发了约30亿元的债券，陆续置换了利率较高的美元融资，目前外债规模仅占公司总负债的16%，这也直接使得SOHO中国2015年的净资产负债率下降至24%。

在过去中国楼市“野蛮生长“的黄金十年，SOHO中国尝到了大量甜头，季节转换，它也是为数不多率先大胆转型的企业之一。“3Q”能否成为这家已成立20年的房企新的增长引擎？答案还在书写中。

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